Os FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) são a junção da paixão nacional do brasileiro pelo mercado imobiliário, com o mercado financeiro. Temos a forte cultura no país de que a aquisição de um imóvel traz segurança, tanto que temos até o ditado popular “quem casa quer casa”. Mas será mesmo que a aquisição de um imóvel é sempre uma boa escolha? Nesse texto vamos entender melhor o que são os FIIs, e como podemos ganhar dinheiro todos os meses com eles.

Quando chegamos no ponto de pensar em investir as nossas economias e começar a gerar renda passiva, uma das primeiras ideias é: comprar uma ou algumas casinhas para um dia viver de renda. Mas para levar a fim esse plano, temos que imobilizar uma quantia substancial de capital. Temos que levar em conta se vale a pena ter tanto capital imobilizada, frente as mudanças que todo o mercado sofre.

Com investimentos em fundos imobiliários, por menos de R$100 reais é possível ser o feliz proprietário de uma quota parte de um shopping center, ou mesmo de um galpão logístico. Os fundos imobiliários simplificam o investimento em imóveis e anulam quase que a totalidade da burocracia que existe no país para a aquisição de imóveis.

O que é o FII (Fundo de Investimento Imobiliário)

Explicando de uma forma simples, os FIIs são como condomínios, e os apartamentos são as cotas que podem ser compradas por qualquer pessoa.  Nada mais são do que a reunião de um grupo de investidores que juntam esforços e se associam para viabilizar grandes empreendimentos colocando o dinheiro para trabalhar e gerar lucros. Para tanto, bastam alguns cliques. 

Da mesma maneira, estando o investidor descontente com a gestão o fundo, ou mesmo com a sua rentabilidade, novamente com poucos cliques pode deixar a sociedade, tendo seu dinheiro de volta para a conta em 2 dias.

Algo tão simples não seria possível na compra direta de um imóvel. Primeiro seria necessário procurar corretores de imóveis, realizar uma vasta busca para ver qual imóvel melhor se adequa ao investimento disponível, resolver questões burocráticas, impostos de transmissão e tudo o mais que envolve esse tipo de operação. Feita a compra do imóvel, em havendo a necessidade de venda deste, por qualquer motivo, seria necessário paciência e muito trabalho para achar o comprador ideal, o que a depender do ciclo de mercado poderia levar meses, ou até anos.

Ao comprar imóveis, o fundo terá como renda a locação ou venda desses imóveis. Já a renda do investidor virá dos rendimentos distribuídos por esses ativos e/ou pela diferença entre os preços de compra e de venda (valorização das cotas). Em ambos os casos, os rendimentos são distribuídos periodicamente aos cotistas.

Logo, os Fundos de Investimento são uma alternativa com alta liquidez. É possível vender as quotas em alguns cliques e retornar o dinheiro à conta quase que imediatamente, frente a uma operação de aquisição e venda direta.

Vantagens dos FIIs

Não é preciso aguardar por anos acumulando capital para a aquisição de um imóvel, ou pior, financiar o bem e acabar pagando 3 vezes mais o que ele vale. O investidor aporta mensalmente no fundo que melhor lhe convém, e paga o preço de mercado. 

Pode investir em mais de um tipo de Fundo, diversificando, e diluindo ainda mais os riscos do investimento.

O que eu preciso analisar antes de investir em fundos imobiliários 

Encontre seu objetivo de FII

Se você busca maior rendimento mensal, dificilmente irá investir em um Fundo de desenvolvimento imobiliário, ou seja fundos que constroem, visto que normalmente esses FIIs ainda nem tem imóveis.

Procure por FIIs sólidos

O ideal é buscar por Fundos multi ativos e multi inquilinos. Existem Fundos que tem um imóvel e apenas um locatário. Quando ocorre o cancelamento do contrato de locação com esse locatário, a cota despenca. Logo, o ideal é investir em Fundos que possuem vários imóveis, distribuídos em diferentes regiões do Brasil, e, multi inquilinos. Mais abaixo veremos como identificar isso.

Busque fundos com alta liquidez

Verifique quantas negociações daquele fundo ocorrem em média ao dia na Bolsa.

Diversificação

Procure ter em sua carteira mais de um tipo de Fundo, englobando shoppings, fundos de fundos, lajes corporativas e galpões logísticos, pois isso dilui o risco, e ajuda a aumentar a rentabilidade.

Estude quem é o gestor do fundo

O gestor é quem vai entregar os resultados. É ele que escolhe pra quem vai alugar os imóveis e como serão essas negociações. Avalie o histórico do gestor em outras negociações.

Analise as emissões de novas cotas

Os Fundos Imobiliários são obrigados por lei a distribuir 95% dos lucros aos seus quotistas. Portanto só dispõe de 5% do lucro para reinvestir em novos imóveis. Logo, o Fundo só vai crescer através de novas emissões de cotas. E isso, quem determina é o gestor, por isso a importância de analisar o histórico do gestor.

Lembre, fundo de investimento imobiliário é renda variável. Aproveite e leia o artigo que eu fiz: Por que eu comecei a investir 100% em renda variável? [Ações e FIIS]

Devo pagar imposto (IR) sobre os FIIs?

As compras devem ser incluídas na declaração de IR. Os dividendos de FIIs são isentos, e não sofrerão tributação. Se você decidir vendar algumas ou todas as cotas, haverá incidência de IR sobre a valorização, sobre o que lucrar com aquelas cotas.

Como identificar as características do FII?

Termino esse artigo te mostrando a melhor ferramenta gratuita para levantar informações sobre fundos de investimento imobiliário é a FundsExplorer. Se inscreve lá, é gratuito e tem muita informação relevante.

Lá você coloca o código do FII na ferramenta de busca e ele trás todas as informações. Abaixo eu inserir o código do fundo HGBS11, que é um Fundo de Shopping. Veja algumas das informações que eu obtive.

Espero que eu tenha te ajudado a solucionar algumas dúvidas sobre fundos de investimento imobiliário. Bolsa não é bicho de sete cabeças. Vem com a gente aprender.

See ya.

Filipe Mallmann

É Conselheiro na Ordem dos Advogados do Brasil no RS, Presidente da Comissão de Direito da Tecnologia e Inovação da OAB/RS, gestor de contas corporativas no Pereira e Mallmann Advogados, e apaixonado por tecnologia e investimentos.

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